Arbeitsrecht

1. für Arbeitnehmer

   Kündigungsschutzrecht

   Arbeitnehmer können gegen eine Kündigung des Arbeitsverhältnisses durch den Arbeitgeber Kündigungsschutzklage erheben. Die Kündigungsschutzklage muss innerhalb von 3 Wochen nach Zugang der Kündigung beim Arbeitsgericht eingehen. Verspätete Kündigungsschutzklagen werden abgewiesen. Nur in sehr seltenen Ausnahmefällen kann eine verspätete Klage noch zugelassen werden. Arbeitnehmer sollten darauf achten, dass z. B. bei urlaubsbedingter Abwesenheit eine vertrauenswürdige Person die eingehende Post prüft. Denn auch wenn der Arbeitnehmer im Urlaub ist geht die Kündigung mit Einwurf in den Briefkasten zu.

   Nach dem Kündigungsschutzgesetz besteht nicht für alle Arbeitnehmer gleichermaßen Kündigungsschutz. Diesen genießen nur Arbeitnehmer deren Arbeitsverhältnis länger als 6 Wochen bestand und die in Betrieben oder Verwaltungen mit mehr als 10 Arbeitnehmern beschäftigt sind. Für Arbeitnehmer deren Arbeitsverhältnis schon vor dem 31.12.2003 begonnen hat können schon mehr als 5 Arbeitnehmer reichen. Die entsprechenden Vorschriften finden sich in § 23 Kündigungsschutzgesetz. Dort finden sich auch die Angaben wie sich die Zahl der Beschäftigten berechnet.

   Wer unter das Kündigungsschutzgesetz fällt kann die Kündigung vor dem Arbeitsgericht darauf überprüfen lassen, ob sie sozial gerechtfertigt ist. Als Kündigungsgründe kommen solche die in der Person des Arbeitnehmers oder dessen Verhalten liegen sowie betriebsbedingte in Betracht.
   Für den Arbeitgeber ist es nicht so einfach Kündigung im Anwendungsbereich des Kündigungsschutzgesetzes vor Gericht durchzusetzen. In vielen Fällen kann der Anwalt helfen.

   Neben dem Kündigungsschutzgesetz gibt es noch andere Gesetze die besondere Gruppen von Arbeitnehmern, wie Mütter, Schwerbehinderte und Wehrpflichtige, schützen.

   Bei Kündigungen sollte immer ein Fachanwalt für Arbeitsrecht hinzugezogen werden. Dieser kann beraten, ob eine Kündigungsschutzklage erfolgversprechend ist.

   Das Arbeitsgerichtsverfahren weist einige Vorteile für Arbeitnehmer auf. Es hat aber auch den Nachteil, dass der prozessierende Arbeitnehmer, egal ob er das gewinnt oder verliert, die Kosten seines Anwalts tragen muss. Im "normalen" Zivilverfahren hingegen trägt derjenige die Kosten des Rechtsstreits und damit die Anwaltskosten, der verliert.

   Die Anwaltsgebühren für eine Kündigungsschutzklage richten sich nach dem monatlichen Bruttoentgelt. Bei einem Bruttomonatslohn von 2.000,00 EUR betragen die Anwaltsgebühren 1.029,35 EUR inkl. Mehrwertsteuer. Trotz der Anwaltsgebühren lohnt es in den meisten Fällen zum Anwalt zu gehen. Wer keine Rechtsschutzversicherung hat und die Anwaltsgebühren nicht zahlen, kann unter Umständen anwaltlichen Beistand durch Prozesskostenhilfe in Anspruch nehmen.

2. für Arbeitgeber

   Kurzarbeitergeld

   Das Bundeskabinett hat am 12.11.2008 beschlossen die Bezugsdauer für Kurzarbeitergeld auf bis zu 18 Monate zu verlängern. Damit steht ein sinnvolles Hilfsmittel zur Verfügung um betriebsbedingte Kündigungen in wirtschaftlich schlechten Zeiten zu vermeiden.

   Die Arbeitgeber- und Arbeitnehmerbeiträge zur Sozialversicherung hat der Arbeitgeber während der Kurzarbeit in voller Höhe allein zu tragen. Auf Dauer lohnt Kurzarbeit daher nicht. Dagegen ist Kurzarbeit ein geeignetes Mittel um die Standbelegschaft während kurz- und mittelfristige Krisen zu halten.

Wohnungseigentumsrecht

Das neue Wohnungseigentumsrecht

Das zum 1. Juli 2007 in Kraft getretene Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetztes und andere Gesetze reformierte das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundlegend. Einzelne Aspekte sind nachstehend ausgeführt:

1. für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEgem)

   Effektive Durchsetzung von Wohngeldansprüchen (auch Hausgeldansprüche genannt)

   Ein leidiges Problem war bisher die effektive Durchsetzung von Wohngeldrückständen gegen vermögenslose oder zahlungsunwillige Wohnungseigentümer (WEer).
   Zwar konnte die WEgem auch schon früher durch Klage oder durch Mahnverfahren gegen den säumigen Wohnungseigentümer (WEer) zu einem vollstreckbaren Titel kommen. Die Durchsetzung scheiterte jedoch regelmäßig daran, dass das Wohnungseigentum oft durch Kredite belastet ist. Für die Finanzierung des Wohnungseigentums lassen sich Banken Grundpfandrechte im Grundbuch eintragen.
   In der Zwangsversteigerung wegen Wohngeldrückständen hatte das zur Folge, dass die Banken bisher immer vor den Wohngeldansprüchen der WEgem (Rangklasse 5) in der Rangklasse 4 standen. Bei der Verteilung des Vollstreckungserlöses gingen die WEgem daher meist leer aus.

   Durch die Änderung des WEG und anderer Gesetze steht die WEgem jetzt in der Rangklasse 2, also noch vor den Banken. Die WEgem wird jetzt also aus dem Versteigerungserlös zuerst befriedigt. Man spricht in diesem Zusammenhang von bevorrechtigten Wohngeldansprüchen. Das verbessert die rechtliche Stellung der WEgem gegenüber säumigen WEer wesentlich.

   Inzwischen sind in Berlin die ersten Zwangsversteigerungen erfolgreich durchgeführt worden. Zu beachten ist jedoch, dass die bevorrechtigten Wohngeldansprüche zeitlich und in der Höhe begrenzt sind. In der Höhe sind die bevorrechtigten Wohngeldansprüche auf 5% des Verkehrswertes begrenzt. Der Verkehrswert wird durch einen durch das Vollstreckungsgericht eingesetzten Gutachter ermittelt. Es empfiehlt sich daher nicht erst abzuwarten bis hohe Wohngeldrückstände eingetreten sind. Denn was über die bevorrechtigten Wohngeldansprüche hinausgeht steht nach wie vor in der Rangklasse 5.

2. für Wohnungseigentümer (WEer)

   Änderung des Kostenverteilerschlüssels

   Ein häufiger Streitpunkt in bestehenden WEgem ist die gerechte Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Kostenverteilungsschlüssel erscheint oft ungerecht.
   Durch die Reform des WEG können die WEer nun nach § 16 Abs. 3 WEG durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

   Hier ist allerdings folgendes zu beachten:
   Wenn ein WEer den Einbau von Wärmezählern oder Heizkostenverteilern verlangt oder Wärmezähler/Heizkostenverteiler vorhanden sind, müssen gem. § 6 Abs. 1 und 2 HeizKostV die Kosten des Wärme- und Warmwasserverbrauchs verbrauchsabhängig verteilt werden.
   Nach § 7 HeizKostV müssen seit dem 01.01.2009 die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zumindest 70 % verbrauchsabhängig umgelegt werden. (Die alte Regelung nach der 50 - 70 % der Wärmekosten verbrauchsabhängig umgelegt werden mussten, gilt nur in Ausnahmefällen weiter.)
   Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen.

3. für Verwalter

   Abrechnung haushaltsnaher Beschäftigungsverhältnisse oder Dienstleistungen

   Nach einer Entscheidung des Landgericht Bremen, Beschluss v. 19.5.2008 - 4 T 438/07, braucht der Verwalter bei der Erstellung einer Jahresabrechnung haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse oder Dienstleistungen nicht ohne Zusatzhonorar ausweisen.

   Wenn die WEer den Ausweis haben wollen kann dies im Verwaltervertrag vereinbart werden. Im Verwaltervertrag ist zu klären, ob die Ausweisung durch die Grundvergütung abgegolten sein soll. Als angemessene Vergütung kann 1,00 EUR netto pro Wohnung und Monat angesehen werden.

Mietrecht

1. für Mieter

   Welche Ansprüche hat der Mieter, wenn er in der Mietwohnung selbst eine Endrenovierung vornimmt und später feststellt, dass die Endrenovierungsklausel unwirksam ist?

   Der Mieter kann in diesem Fall zunächst den Ersatz der Materialkosten, aber auch seine eigene Arbeitsleistung mit 15 bis 20 EUR pro Stunde, so der BGH im Urteil v. 27.5.2009 - VIII ZR 302/07.

   Zahlung unter Vorbehalt bei Mietminderung wegen Mängeln

   Wenn der Mieter wegen Mängeln mindern will, muss er zunächst den Vermieter über die Mängel informieren, damit dieser die Mängel in angemessener Frist beseitigen kann. Die Mängelanzeige kann entbehrlich sein, wenn der Vermieter den Mangel bereits kennt. Wenn die Voraussetzungen für eine Mietminderung vorliegen kann der Mieter die Miete mindern, d.h., er braucht je nach Mangel weniger Miete zu zahlen. Bei Baulärm vor dem Mietobjekt kommen z.B. Minderungsquoten von 15-20% in Frage. Die Minderungsquote berechnet sich regelmäßig nach der Bruttomiete. Obwohl also die Miete bei Mängeln gekürzt werden kann, empfiehlt es sich die Miete unter Vorbehalt erst einmal weiterzuzahlen bis man Rechtsrat eingeholt hat. Wird die Miete unter Vorbehalt trotz möglicher Minderung weiter gezahlt, kann der zu viel gezahlte Mietanteil später zurückgefordert werden. Die Mietzahlung unter Vorbehalt kann entweder dem Vermieter schriftlich unter Angabe des Mangels mitgeteilt oder aber als Vermerk bei einer Banküberweisung hinzugesetzt werden. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat die Klage einer Mieterin auf Rückzahlung wegen Baulärms zu viel gezahlter Miete teilweise abgewiesen, weil die Mieterin trotz des Baulärms die Miete erst einmal 3 Monate unbeanstandet weiterzahlte und erst später, nach dem sie beim Anwalt war, unter "Vorbehalt". Zwar hat kürzlich das Landgericht Berlin diese Entscheidung wieder aufgehoben, es empfiehlt sich bis zu einer obergerichtlichen Entscheidung zur Sicherheit unter Vorbehalt zu zahlen, wenn ein Mangel vorliegt.

   Wer die Miete hingegen sofort zu mindert riskiert unter Umständen eine Räumung nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Das kann dann passieren, wenn der Mieter die Minderungsquote zu hoch angesetzt hat oder die Voraussetzungen für eine Minderung nicht vorlagen und dadurch an zwei Zahlungsterminen ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete eintritt.

2. für Vermieter

   Kurze Verjährung nach Mietende

   Immer wieder wird die kurze Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB übersehen. Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache u.a.m. in sechs Monaten. Das betrifft insbesondere nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten. Die Verjährung beginnt (schon) mit dem Zeitpunkt in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält und nicht erst mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses etwa mit Ablauf der Kündigungsfrist. Der Fristlauf kann schon dann beginnen, wenn der Vermieter vom Mieter einen Schlüssel erhält, um die Mieträume besichtigen zu können, OLG Düsseldorf, Beschl. v. 16.2.2009 - I-24 U 6/08.

Haftungsausschluss
Die vorstehenden Ausführungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie sollen in einfacher, leicht verständlicher Form auf bestimmte Probleme der einzelnen Rechtsgebiete hinweisen und ersetzen keinesfalls eine ausführliche anwaltliche Beratung. Aus diesem Grund ist die Haftung unter Berücksichtigung der §§ 305 ff BGB insbesondere § 307 Abs. 2 (2) BGB und § 309 Nr. 7 d BGB ausgeschlossen.